神奈川県内にも意外に多い再建築不可物件って何？
地価が高い都内でも、とても安い価格で売りに出されている物件を見かけます。何故だろうと物件情報をよく見てみると「再建築不可」という文字が表記されていました。
建築基準法で、建物を建てるときは、その土地が幅員4m以上の道路に2m以上接していないといけないという接道義務があります。この条件を満たしていない建物が再建築不可物件に当たります。
【再建築不可】で検索してみると都内に限らず、神奈川県内にも多々ヒットしました。さて、再建築不可物件についてもっと詳しく知りたいと思うようになってきました。
再建築不可物件は更地にしてはいけない？
実際に再建築不可物件とはどのような土地をイメージすればいいかといえば、救急車両が通れない場所に家が建っている物件を思い浮かべてみるといいかもしれません。そうした周辺が狭小地である場所にある土地が、再建築不可物件該当すると思っていいでしょう。
そうした場所の地主であればそこを更地にしたいと考える人は多いと思います。なぜなら建物は老朽化してしまうし、周辺が狭く住みづらいところなら、いっそ更地にしてスッキリさせてしまいたいと考えるだろうからです。
しかしながら、再建築不可とはこの土地に新たに建物を建ててはいけないということなので、建物が老朽化したからといって一度更地にしてしまうと、使い道が限られてきてしまい価値がグンと下がってしまいます。ですから更地にしないで何とか使い続けることがポイントになってきます。
また、更地にしてしまうと税金の優遇措置もなくなります。建物が建っていると固定資産税は1/6、都市計画税は1/3まで減額されますが、更地にするとこの優遇措置がなくなり高額な税金を支払わなければいけません。
ただし、長期間空き家にして、管理もしないまま置いておくだけなど、一定の条件を満たすと特定空き家に指定され、更地と同じく税金の優遇措置がなくなってしまうので更地にするのには注意が必要なのです。
再建築不可物件を建築可能にするには？
では、再建築不可物件を更地にせず使い続けるにはどうしたらよいでしょう。
そこでここでは、再建築不可物件でも建て替えることができる再建築可の物件にする方法について紹介していきます。
例えば隣地の地主さんに土地を譲ってもらうか、建築基準法の認定・許可制度によってしてみなし道路として認定されれば、同じ土地であっても建て替えが可能になります。
ただし、それには根気よく近隣の地主さんや行政機関と交渉や調査をし、ひとつづつクリアにしながらコツコツと進めていかなけらばならないため、時間と労力が必要になります。
仕事をしている人や生活で忙しい人にはそのような時間を割くことは難しいでしょう。
再建築不可物件はとり扱えない不動産？
「更地にしてもダメ」「建築可にするのも大変」となれば「売却してしまいたいと思うかもしれません」。しかし売却が難しいのも再建築不可物件なのです。
売却が難しい理由は、再建築不可物件には現行の建築基準法（1950年）が制定される前からある物件が多いため、ほとんどの建物が老朽化しています。
老朽化した建物は地震や台風によって倒壊する恐れがあるので、買い手にとっては大きなリスクになります。
また、不動産を購入するには多額の資金が必要になるため、一般的には住宅ローンを利用しますが、対象物件が再建築不可物件だと融資が受けられないケースが一般的なのです。再建築不可物件は担保評価が低く、倒壊しても建て替えができないため、金融機関から信頼できる物件とはいえないからです。
再建築不可物件専門の不動産会社に売却する！
リスクの多い再建築不可物件を個人間で売却するのはまず無理でしょう。さらに一般的な不動産会社も再建築不可物件に関してはNOタッチというところが多くあります。
それだけ再建築不可物件は特殊だといえるでしょう。
だだし、そうした取り扱いが難しい再建築不可物件を専門にしている不動産会社もわずかですがあります。医療業界においてもそれぞれの専門分野があるように、不動産業界にも専門としているものが異なるというわけなんです。再建築不可物件専門の不動産会社は、多くの物件を取り扱ってきたノウハウや経験値の高さで、再建築不可物件でも建て替えることができる再建築可の物件にするノウハウを持っているため、リスクが高く、需要の低い再建築不可物件でも扱え、積極的に買取してもらえるでしょう。
自分で再建築不可物件をわざわざ購入しないまでも、相続の関係などで再建築不可物件と関わることになってしまったら、先ずはそうした専門の不動産業に相談をしてみましょう。